Se você pretende ter sua casa própria, deve saber, aproximadamente, qual será o custo da construção para atender todas as suas expectativas. Desse modo, você consegue se organizar financeiramente para concluir a construção do jeito que sempre quis, sem frustrações e interrupção do processo. Por isso, a pesquisa é uma etapa importantíssima para iniciar todo esse processo.
Dessa forma, para ajudar nessa empreitada, nós trouxemos dicas de como calcular o custo de uma construção. Acompanhe!
Você sabia que existem valores de referência para calcular quanto custará uma construção? Isso mesmo! Eles se chamam o CUB e SINAPI.
O SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices) é uma produção conjunta do IBGE e da Caixa Econômica Federal, que tem por objetivo a produção de séries mensais de custos e índices da construção civil, para os setores de saneamento básico, infraestrutura e habitação, visando permitir a programação de investimentos e a execução e análise de orçamentos. É uma tabela muito utilizada em orçamento de obras, principalmente públicas. É mais direcionada para estabelecimentos comerciais e industriais, fornecedores de materiais de construção para projetos de edificações residenciais e obras de infraestrutura. Abrange o Brasil, Grandes Regiões e Unidades da Federação.
Mas hoje vamos focar no CUB.
O que é o CUB?
O CUB (Custo Unitário Básico) é um índice estadual (diferente do SINAPI), que informa o custo básico por metro quadrado (R$/m²) para a construção civil do projeto-padrão considerado. Nesse sentido, reflete a variação mensal dos custos de construção imobiliária, mas não representa necessariamente o custo real de uma obra, pois cada casa tem suas particularidades. Aliás, diferente do SINAPI, o CUB é mais direcionado ao setor privado.
Como o CUB é formado?
Para cada projeto-padrão foi elaborado um orçamento analítico, de onde são derivados os lotes básicos de insumos, de materiais (25), mão de obra (2), equipamento (1) e custo administrativo cujas descrições podem representar 100% dos itens que compõe as curvas ABC destes orçamentos.
A estimativa do custo total da obra é somada a outros fatores:
– Área equivalente de construção;
– Itens não inclusos;
– BDI.
Os “Itens não inclusos” são itens que o cálculo do CUB, às vezes, deixa passar ou então são itens que fogem do padrão de uma construção normal. O Budget Difference Income (BDI) ajusta o preço do orçamento de acordo com os custos indiretos e com o lucro desejado.
Custos adicionais
Mas o CUB/m² não leva em conta alguns custos adicionais, por isso, representa o custo parcial da obra. Assim, não são considerados os seguintes itens:
– fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático;
– elevador(es);
– equipamentos e instalações, tais como: fogões, aquecedores, bombas de recalque, incineração, ar-condicionado, calefação, ventilação e exaustão, outros;
– playground (quando não classificado como área construída);
– obras e serviços complementares;
– urbanização, recreação (piscinas, campos de esporte), ajardinamento, instalação e regulamentação do condomínio;
– impostos, taxas e emolumentos cartoriais;
– projetos arquitetônicos, projeto estrutural, projeto de instalação, projetos especiais;
– remuneração do construtor;
– remuneração do incorporador.
Qual o valor do CUB/m²?
Assim, para entender os valores, é preciso saber que o Projeto-padrão é dividido em Baixo, Normal e Alto, sendo que todos se referem a uma casa térrea. Aliás, para casas com dois ou mais pavimentos, deve-se considerar um valor maior.
Define-se por Área Real, a área que chamamos de ‘privativa’. Dessa forma, é o espaço de domínio exclusivo do proprietário. São as áreas internas do imóvel, considerando a linha externa que contorna as paredes (e pelo eixo das paredes que separem de outra unidade), sejam elas cobertas ou descobertas. Aliás, a metragem exata deve estar presente na escritura do imóvel, registrada em cartório.
Já a Área Equivalente engloba a Área Real e todos os espaços complementares, como as áreas comuns de um condomínio. Ou seja, é a área estimada ou fictícia, baseada no CUB aplicável ao empreendimento, tendo o mesmo valor monetário que o efetivamente calculado para a Área Real correspondente. Para a área de uma garagem, por exemplo, para efeito de custeio, é atribuído um percentual de valor de 50% correspondente à área de um apartamento, e para áreas descobertas, 25%.
Valores padrão de casa
Os valores correspondentes ao mês de maio/2020, para residências no estado de Santa Catarina, são de Projeto-padrão:
– Baixo: R$ 1.747,07/m²
– Normal: R$ 2.120,78/m²
– Alto: R$ 2.558,14/m²
Acessando o site do Sinduscon (para SC), também é possível obter apenas um valor médio geral, que está custando R$ 1.952,55/m² para o mesmo período.
Então, para calcular o valor médio de uma casa térrea, é bem simples! Basta multiplicar a metragem pretendida pelo valor do CUB correspondente ao seu padrão.
Nesse sentido, confira alguns exemplos práticos de casa padrão:
Casa Padrão-Normal de 100m² x R$ 2.120,00 o CUB (arredondando) = R$ 212 mil.
Ou seja, sua casa custará, pelo menos, R$ 212 mil.
Como o indicador varia mensalmente, é preciso selecionar o mês certo.
Dessa forma, se uma construtora falar que faz por um valor abaixo desses, você precisa analisar bem a qualidade dos materiais e serviços que estão sendo prometidos, para evitarem problemas e frustrações futuramente!
O que levar em consideração:
Apesar de existir essas ferramentas disponíveis na internet, elas irão apenas definir um valor médio da sua construção pretendida. Aliás, sabemos que para diversos itens há uma variação muito grande de valor. Casas de alto padrão podem chegar a R$ 4 mil/m². Exemplo:
– tipo do terreno: se for um terreno plano o valor será um, mas se houver aclive, declive ou terreno muito acidentado o valor será bem diferente, pois terá que ser criada mais estrutura a fundação, bem como custos com a entrada da garagem e para acesso das pessoas;
– quantidade de andares;
– revestimentos: que podem partir de R$30,00/m² e chegar a R$ 300,00/m² (o valor de mão de obra também pode alterar);
– esquadrias: se serão simples de vidro, ou de alumínio, PVC, madeira;
– acabamento de parede: só no reboco e com massa corrida ou massa acrílica;
– tipo de teto: se deixaremos na laje (somente rebocado), ou forro de PVC, rebaixo com gesso com detalhes;
– telhamento: aparente de telhas de cerâmica (sem verniz ou pintura ou telhas coloridas), importadas ou oculto com platibanda e telhas onduladas;
– piscina: se terá ou não, e qual material será utilizado;
– uso de madeira;
– louças e acessórios: valores de torneiras, pias, cubas, chuveiros, misturadores a diferença pode ser assustadora;
– dentre muitos outros.
Além disso, sempre inclua um percentual adicional para gastos que podem surgir ao longo do projeto.
E se quiser ter uma ideia de quanto custa cada item na obra…
Então, para se obter um orçamento completo e de forma mais exata, tenha todos esses itens na ponta do lápis e contrate um especialista. Você pode entra contato com um engenheiro/arquiteto ou mesmo fazer um orçamento com uma empreiteira.
Fonte: http://www.cub.org.br/